悉尼、墨尔本写字楼空置率飙升 创12个月新高，澳洲公寓建设激增，布里斯班房租飙升14.9%！

2023 财年最后一个季度，悉尼和墨尔本的写字楼空置率创下 12 个月以来的新高，给商业房地产价值带来更大的下行压力。

仲量联行（JLL）的一份报告显示，继 3 月季度小幅下降之后，悉尼商业中心（CBD）写字楼空置率在 6 月底上升了 70 个基点，达到 14.4%。

6月季度悉尼办公空间空置率上升和净吸纳量为负的原因是可转租数量的增加。

大型科技公司正在出租多余的办公空间，尤其是在悉尼，因为这些公司正在重新评估其工作场所要求。

使房东面临的问题进一步恶化的是，四大银行等主要租户——许多大型写字楼的主要租户——正面临着员工要求重返办公室的阻力，而另一个主要的写字楼租户联邦政府已同意允许公共服务部门的员工随心所欲地在家工作。

重返职场最为低迷的墨尔本，仍然是全国最疲弱的CBD写字楼市场之一，其空置率攀升60个基点，至16.2%，远高于全国CBD的空置率，后者在6月份的季度保持不变，为14.4%。

高纬环球 (Cushman & Wakefield) 的另一份报告发现，CBD 黄金地段租金按净有效基础计算下降 3.7%，至每平方米 395 澳元，而激励措施则飙升至 42%，突显了墨尔本房东面临的充满挑战的市场状况。

澳洲两个最大的 CBD 写字楼市场空置率上升（这意味着租金收入下降）是商业地产价值的另一个阻力，在利率上升的情况下，商业地产价值已下跌了 20%。

仲量联行在报告中表示，具有高可持续性资质的新办公楼表现最佳，而稍旧的空置率较高。

规模较小的布里斯班CBD市场是本财政年度表现最好的首府城市，12个月期间的空置率从15.5%降至12.6%。在基础设施项目和昆士兰州政府寻找更多空间的推动下，布里斯班的写字楼需求得到了提振。

与强劲的需求水平相一致，截至 6 月 30 日的 12 个月里，布里斯班优质物业总有效租金增长了 7.6%。

新公寓建设在3月季度大幅增长，经济学家称这是一个良好的开端，但必须进一步增加，以抵消房屋建设放缓的影响，并提振澳大利亚的整体新房供应。

周三公布的官方数据显示，单元房、联排别墅和半独立式住宅的开工量跃升56%，使季度开工量从去年12月季度经季节性调整后的12,782套增至19,981套，创下自2021年9月以来的最高季度开工量。

自2021年第三季度以来，这一数字在过去六个季度中每个季度都有所下降，但与此形成鲜明对比的是，新独立式住宅的开工率连续第七个季度下降，下降5.5%，至26265套。

住房行业协会首席经济学家蒂姆·里尔登表示：“希望这种复苏能够持续。这是减少住房存量短缺的必要步骤。”

公寓是克服长期住房短缺的关键，这主要是由于家庭规模较小造成的，而疫情加速了这一趋势。老龄化的人口和越来越多的单身家庭，同时回国的移民数量增加，都将加大对住房的需求。

周三，澳洲国民银行首席执行官罗斯·麦克尤恩 (Ross McEwan) 向议会委员会表示，需要采取紧急行动来解决澳洲长期住房供应不足的问题。

麦克尤恩对议会经济委员会表示：“如果没有更多的供应，需求将不可避免地进一步推高价格。”

“州和领地政府协调努力，引入更快、更简单和更一致的土地开发和住宅建设审批流程，将增加供应。”

除了规划障碍之外，不断飙升的借贷成本和更高的建筑成本阻碍了个人对新房（无论是独立式还是独立式）的投资，这也是新开发项目的一个障碍，而且越来越多的机构预计将填补这一缺口。

咨询公司澳大利亚牛津经济研究院（Oxford Economics Australia）上月预测，到2030年，“建房出租”将成为新房地产开发中最大的资产类别。

在过去一年中，布里斯本的房租再次出现两位数的飙升，如今，该市的独立房或单元房的租房成本已高于墨尔本。

房地产数据分析公司PropTrack日前发布的最新市场洞察报告（Market Insight Report）发现，布里斯班房产的租金中位数同比上涨14.9%，达到每周540澳元，比墨尔本高出12.5%，仅次于珀斯（15.6%），成为过去一年中租金涨幅第二高的首府城市。

报告发现，布里斯班的独立房租金同比上涨10.8%，目前为每周565澳元，而墨尔本和悉尼独立房租金分别为每周495澳元和670澳元。

而布里斯班公寓房租金涨幅更高，同比上涨15.3%，在全澳排名第三。

去年，昆州偏远地区的独立房租金也出现了两位数的上涨，独立房租金中位数比一年前高出10%，达到每周550澳元，而单元房租金上涨9.3%，达到每周470澳元。

PropTrack经济学家莫尔（Angus Moore）表示，季度数据显示，布里斯班所有住宅的广告租金中位数在6月季度上涨1.9%，达到540澳元，而昆士兰偏远地区则下跌-0.1%，达到515澳元。

30多栋新州公寓楼被发了工作整改令，而新州建筑专员David Chandler警告说有多达五栋建筑面临Mascot塔楼的命运，四年前这个塔楼的住户被迫撤离。

大多数公寓都是今年收到整改令，只有5栋是去年收到。

Chandler 上周警告有5栋公寓楼可能面临疏散，因为物业没有及时就建筑缺陷求助直至为时太晚。

建筑专员也可颁发继续居住协议，让居民在建筑整改期间仍然住在家里。

建筑专员只对具有可能会引起倒塌、破坏或变得不可居住的严重缺陷的建筑发整改令。

获得整改令的建筑包括悉尼西南Cantebury的Vicinity公寓，开放商Toplace已经进入托管。整改令是关于底层和一楼的承重梁有倒塌的危险。

另外一个是Roseberry的The Laneways项目，那里的承重墙、一个楼梯间和一个停车场坡道有倒塌的危险。那里的公寓业主们已经接到新州政府的命令，不准在住在公寓里。

还有一个是Ryde的公寓楼，建筑有不可控制的开裂，影响了建筑物的结构系统。

新南威尔士大学未来城市中心的Laura Crommelin 博士说被发现有严重缺陷的建筑还会增加，据保守估计2008-2017年间建造的公寓楼有1/4有结构性缺陷。